Wird der gesamte Kaufpreis für eine teils eigengenutzte und teils fremdvermietete Immobilie von einem Girokonto beglichen, auf dem sich Eigen-und Fremdkapital befanden, ist eine gesonderte Zurechnung eines Darlehens zu den Anschaffungskosten des fremdvermieteten Teils nicht möglich (BFH-Urteil vom 12. März 2019, Az. IX R 2/18).

Im Streitfall erwarben die Eheleute eine Immobilie in der Absicht, den selbstgenutzten Teil mit Eigenkapital und den fremdvermieteten Teil mit Fremdkapital zu finanzieren. Im Kaufvertrag wurde eine Aufteilung des Kaufpreises auf den selbstgenutzten und den fremdvermieteten Teil vorgenommen. Das Darlehen wurde auf das Girokonto überwiesen, auf welchem sich auch das Eigenkapital zur Finanzierung des selbstgenutzten Teils der Immobilie befand und von dem der gesamte Kaufpreis beglichen wurde. Im Streitjahr 2013 wurden 81,09 % der Immobilie fremdvermietet und 18,91 % selbstgenutzt. Die Schuldzinsen wurden in 2013 mit einem Anteil von 80,98 % bei den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Im Einspruchsverfahren erklärten die Eheleute, dass der fremdvermietete Teil 81,09 % betrage und beantragten den Abzug sämtlicher Schuldzinsen. Das Finanzamt gab dem Einspruch insoweit statt, dass die Werbungskosten im Umfang von 81,09 % berücksichtigt wurden. Der volle Abzug der Schuldzinsen wurde jedoch versagt.

Die Schuldzinsen sind als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen, soweit sie mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Dieser Zusammenhang könne nicht durch einen einfachen Willensakt des Steuerpflichtigen hergestellt werden. Wird das Darlehen nur teilweise zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verwendet, sind die Schuldzinsen nur mit dem entsprechenden Anteil zu berücksichtigen. Der Abzug der Schuldzinsen in voller Höhe setze voraus, dass das Darlehen in der Weise einem bestimmten der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zugeordnet ist, dass dieser Gebäudeteil tatsächlich mit dem Darlehen erworben wird. Eine gesonderte Zuordnung liege nicht vor, wenn der gesamte Kaufpreis von einem Girokonto beglichen wird. Auf die Absicht, den fremdvermieteten Teil vollständig mit dem Darlehen zu finanzieren, komme es nicht an. Wird das Darlehen auf das Girokonto überwiesen, auf dem sich auch das Eigenkapital befindet, und wird der gesamte Kaufpreis von diesem Konto bezahlt, komme es zur Vermischung von Eigen- und Fremdkapital, so dass nicht ersichtlich sei, welcher Teil der Immobilie mit Eigen- und welcher mit Fremdkapital erworben wurde. In diesem Fall erfolgt der Abzug der Schuldzinsen grundsätzlich im Verhältnis der Nutzfläche des fremdvermieteten Teils zur Gesamtnutzfläche.

Die Vermieter wären besser beraten gewesen, den Fremd- und den Eigenkapitalanteil von getrennten Konten zu zahlen. Sie haben nachträglich versucht, ihren Fehler zu „reparieren“, dies konnten sie aber jedenfalls nicht rückwirkend.