Familienheim: Steuerbefreiung auch für Garten- und Nebenflächen

Das Wichtigste auf einen Blick

• Der Bundesfinanzhof (BFH) stellt klar: Für den Umfang der Steuerbefreiung für das Familienheim ist die wirtschaftliche Einheit maßgeblich, die das Belegenheitsfinanzamt festgestellt hat. - Diese Feststellung bindet auch das Erbschaftsteuerfinanzamt.
• Gute Nachricht: Zur begünstigten wirtschaftlichen Einheit können auch mehrere Grundstücke gehören, etwa Garten- oder Wegeflächen. Eine zusätzliche Begrenzung auf eine „angemessene“ Fläche lehnt der BFH ab.
• Schlechte Nachricht: Werden innerhalb der Zehnjahresfrist Teilflächen veräußert oder umgenutzt, könnte nach den Urteilsgründen die Steuerbefreiung möglicherweise nicht nur anteilig, sondern insgesamt rückwirkend entfallen.

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Steuerbefreiung für das Familienheim: Der Umfang richtet sich nach der wirtschaftlichen Einheit

Die Steuerbefreiung für das Familienheim gehört zu den praktisch besonders bedeutsamen Begünstigungen im Erbschaftsteuerrecht. Sie kann dazu führen, dass der Erwerb eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Familienheims durch Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder steuerfrei bleibt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. In der Praxis stellt sich dabei häufig die Frage, welche Flächen überhaupt zum begünstigten Familienheim gehören, insbesondere wenn mehrere Grundstücke betroffen sind. Geht es nur um das mit dem Wohnhaus bebaute Grundstück oder können auch weitere Flächen, etwa Garten-, Wege- oder sonstige Nebenflächen, einbezogen werden?

Der BFH hat hierzu mit Urteil vom 17.6.2026 (II R 27/23) entschieden, dass für den Umfang der Steuerbefreiung an die vom Belegenheitsfinanzamt festgestellte wirtschaftliche Einheit anzuknüpfen ist. Der Begriff des „bebauten Grundstücks“ im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist danach bewertungsrechtlich zu verstehen. Maßgeblich ist also, welche Flächen das für die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts zuständige Finanzamt als wirtschaftliche Einheit einbezogen hat.

Damit kommt der Feststellung des Belegenheitsfinanzamts eine zentrale Bedeutung zu. Sie betrifft nicht nur den Grundbesitzwert, sondern auch den Umfang der wirtschaftlichen Einheit. Diese Bindungswirkung gilt nach dem BFH auch für die Steuerbefreiung des Familienheims. Das Erbschaftsteuerfinanzamt prüft zwar weiterhin, ob die persönlichen und sachlichen Voraussetzungen der Steuerbefreiung vorliegen. An den festgestellten Umfang der wirtschaftlichen Einheit ist es jedoch gebunden.

Was ist die wirtschaftliche Einheit?
Die wirtschaftliche Einheit beschreibt, welche Grundstücke oder Grundstücksteile steuerrechtlich als zusammengehörig betrachtet werden. Maßgeblich sind unter anderem die tatsächliche Nutzung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Flächen.

Gute Nachricht: Auch mehrere Grundstücke können begünstigt sein

Für Steuerpflichtige ist diese Entscheidung zunächst erfreulich. Denn zur wirtschaftlichen Einheit können auch mehrere Flurstücke gehören, wenn sie nach der tatsächlichen Nutzung, ihrer Zweckbestimmung und ihrer wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit ein einheitliches Grundstück bilden. Im Streitfall betraf dies neben dem eigentlichen Familienheim auch ein Gartengrundstück und ein Wegegrundstück, die vom Belegenheitsfinanzamt als eine wirtschaftliche Einheit behandelt worden waren.

Der BFH lehnt damit zugleich eine zusätzliche Begrenzung auf eine „angemessene“ Zubehör- oder Gartenfläche ab. Das ist erfreulich, auch weil eine Angemessenheitsprüfung neue Abgrenzungsfragen aufgeworfen und zu erheblicher Rechtsunsicherheit geführt hätte. Entscheidend ist nun nicht, ob eine Gartenfläche nach Auffassung des Erbschaftsteuerfinanzamts noch „angemessen“ ist, sondern ob sie bewertungsrechtlich zur wirtschaftlichen Einheit gehört.

Für die Nachfolgeplanung im Immobilienbereich ist das von erheblicher Bedeutung. Werden mehrere Grundstücke tatsächlich gemeinsam als Familienheim genutzt und bewertungsrechtlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst, kann dies den Umfang der Steuerbefreiung erweitern. Streitigkeiten darüber, welche Flächen von der Steuerbefreiung erfasst werden, können damit auch künftig durch eine klare Zuordnung und gegebenenfalls Zusammenlegung von Grundstücken vermieden werden. 

Nicht die Angemessenheit der Fläche zählt, sondern die wirtschaftliche Einheit. Genau darin liegt Chance und Risiko zugleich.

Dr. Katrin Dorn, Partnerin, Steuerberaterin

Schlechte Nachricht: Teilverkäufe und Umnutzungen können gefährlich werden

Die Entscheidung hat allerdings auch eine weniger erfreuliche Seite. Denn wenn für die Steuerbefreiung auf die wirtschaftliche Einheit abgestellt wird, liegt es nahe, diese Betrachtung auch bei der Nachversteuerung zugrunde zu legen. Genau hier liegt das Risiko. Denn bei Erwerben von Todes wegen entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, wenn das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, es sei denn, der Erwerber ist aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert. Der BFH weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass diese Nachversteuerungsregelung auch die einbezogenen Nebenflächen erfassen kann. Werden solche Flächen innerhalb der Zehnjahresfrist etwa abgetrennt, veräußert oder anderweitig genutzt, kann dies einen Nachversteuerungstatbestand auslösen. Der BFH musste allerdings nicht entscheiden, ob in einem solchen Fall die Steuerbefreiung nur anteilig oder für das gesamte Familienheim entfällt.

Die Ausführungen des Gerichts in Rn. 24 könnten sogar dahingehend verstanden werden, dass bereits die Veräußerung und Eigentumsübertragung einer Teilfläche den vollständigen Wegfall der Steuerbefreiung für die gesamte wirtschaftliche Einheit auslöst. Dies wäre eine erhebliche Verschärfung der Nachversteuerungsrisiken in der Praxis.

Bedeutung für die Immobilienpraxis

Für die Praxis bedeutet das: Die Zuordnung zur wirtschaftlichen Einheit sollte bereits im Feststellungsverfahren sorgfältig geprüft werden. Ist die Einbeziehung von Garten-, Wege- oder Nebenflächen gewünscht, müssen die Gründe dokumentiert werden, weshalb diese Flächen zur wirtschaftlichen Einheit gehören. Einwände müssen dabei bereits gegen den Feststellungsbescheid erhoben werden, denn die Frage, welche Flächen zur wirtschaftlichen Einheit gehören, wird im Feststellungsverfahren bindend entschieden. Gerade bei größeren Wohnimmobilien mit Garten-, Wege- oder angrenzenden Nebenflächen eröffnet das Urteil zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten. Was bei der erstmaligen Steuerbefreiung vorteilhaft ist, kann später zum Risiko werden. Wird eine größere wirtschaftliche Einheit vollständig in die Steuerbefreiung einbezogen, könnten spätere Veränderungen einzelner Teilflächen steuerlich erhebliche Folgen haben.

Fazit

Diese Entscheidung des BFH bringt für die Praxis zunächst eine erfreuliche Klarstellung. Der Umfang der Steuerbefreiung für das Familienheim richtet sich nach der wirtschaftlichen Einheit, sodass auch Garten-, Wege- und sonstige Nebenflächen begünstigt sein können. Gleichzeitig deutet der BFH an, dass dieselbe wirtschaftliche Einheit auch für die Nachversteuerung maßgeblich sein könnte. Damit sollten Teilverkäufe oder Umnutzungen einzelner Flächen innerhalb der Zehnjahresfrist künftig besonders sorgfältig geprüft werden.