Energetische Sanierungen: Mehr Rechtssicherheit beim Sofortabzug

Das Wichtigste auf einen Blick

• Das Bundesfinanzministerium hat die steuerlichen Grundsätze zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand, Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie anschaffungsnahen Herstellungskosten neu gefasst. Das Schreiben gilt in allen offenen Fällen.
• Eine energetische Sanierung führt künftig nicht allein deshalb zu Herstellungskosten, weil sie den Energieverbrauch oder Energiebedarf eines Gebäudes senkt. Der Austausch einer Heizungsanlage oder von Isolierglasfenstern begründet nach den neuen Beispielen der Finanzverwaltung grundsätzlich noch keine Standardhebung.
• Für Immobilieninvestoren bleibt die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb besonders wichtig.

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Energetische Sanierung steuerlich absetzen: Was gilt für Immobilienbesitzer?

Wer in den kommenden Jahren in die energetische Modernisierung von Immobilien investiert, verfolgt regelmäßig zwei Ziele: niedrigere Energiekosten und einen möglichst schnellen steuerlichen Abzug der Aufwendungen. Genau an dieser Stelle bringt das neue BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 erfreuliche Klarstellungen. Grundsätzlich gilt weiterhin: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen stellen regelmäßig Erhaltungsaufwand dar und können deshalb sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich berücksichtigt werden. Nur wenn die Maßnahmen als Anschaffungs-, Herstellungs- oder anschaffungsnahe Herstellungskosten einzuordnen sind, erfolgt die steuerliche Berücksichtigung lediglich über die Abschreibung über viele Jahre hinweg.

Wann eine energetische Sanierung als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig ist

Besonders positiv ist eine wichtige Klarstellung der Finanzverwaltung zur Energieeffizienz von Gebäuden. Danach führt eine energetische Sanierung nicht allein deshalb zu Herstellungskosten, weil sie den Energieverbrauch oder den Energiebedarf eines Gebäudes deutlich reduziert. Eine verbesserte Energieeffizienz begründet für sich genommen also keine „wesentliche Verbesserung“ des Gebäudes. Damit hat das BMF eine Unsicherheit beseitigt, die insbesondere nach Veröffentlichung des Entwurfs des Schreibens diskutiert wurde. Für Eigentümer von Bestandsimmobilien schafft dies zusätzliche Planungssicherheit. Die bloße Verbesserung der Energieeffizienz führt damit nicht automatisch zu Herstellungskosten. Ob Aufwendungen sofort abzugsfähig sind, hängt weiterhin von den allgemeinen Grundsätzen zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ab.

Entscheidend bleiben vier zentrale Ausstattungsmerkmale

Trotz dieser positiven Klarstellung bleibt die Abgrenzung im Einzelfall wichtig. Bei Wohngebäuden stellt die Finanzverwaltung weiterhin ausschließlich auf vier zentrale Ausstattungsbereiche ab: 

• Heizung 

• Sanitär 

• Elektroinstallation 

• Fenster 

Nur wenn durch die durchgeführten Maßnahmen insoweit ein höherer Gebäudestandard erreicht wird, kann eine wesentliche Verbesserung und damit Herstellungskosten vorliegen. Besonders praxisrelevant ist, dass das BMF ausdrücklich Beispiele aufgenommen hat, wonach der Austausch einer Heizungsinstallation oder von Isolierglasfenstern grundsätzlich nicht automatisch zu einer Standardhebung führt. Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Investitionen in moderne Heizsysteme und energetische Modernisierungen ist dies eine erfreuliche Aussage für Immobilieneigentümer.

Vorsicht nach dem Immobilienerwerb

Die eigentliche steuerliche Gefahrenquelle liegt häufig an anderer Stelle. Wer eine Immobilie erwirbt und innerhalb der ersten drei Jahre umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt, muss die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten beachten. Werden bestimmte Wertgrenzen überschritten, können selbst Maßnahmen, die ihrer Art nach eigentlich sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand wären, zu Herstellungskosten umqualifiziert werden. Die Folge: Der steuerliche Abzug erfolgt nicht sofort, sondern lediglich über die Abschreibung des Gebäudes. Insbesondere für Investoren, Bestandshalter und Projektentwickler sollte daher bereits vor Beginn größerer Sanierungsmaßnahmen geprüft werden, ob die Voraussetzungen für anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.

BMF-Schreiben zur energetischen Sanierung: Weitere steuerliche Änderungen

Das neue Schreiben enthält darüber hinaus zahlreiche Anpassungen und Klarstellungen: 

• Die bisherigen Verwaltungsanweisungen aus den Jahren 2003 und 2017 werden in einem einheitlichen Schreiben zusammengeführt. 

• Die zwischenzeitlich ergangene Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wurde eingearbeitet. 

• Für sogenannte „Sanierungen in Raten“ wurde der Betrachtungszeitraum von bislang fünf auf drei Jahre verkürzt. 

• Erstmals enthält das Schreiben einen eigenständigen Abschnitt zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. 

Fazit: Energetische Sanierung und Sofortabzug richtig einordnen

Das neue BMF-Schreiben enthält für Immobilienbesitzer und Projektentwickler erfreuliche Klarstellungen. Besonders positiv ist die Aussage, dass energetische Sanierungen nicht allein aufgrund einer verbesserten Energieeffizienz zu Herstellungskosten führen. Dies erhöht die Chancen, dass entsprechende Aufwendungen weiterhin sofort steuerlich berücksichtigt werden können. 

Die steuerliche Einordnung bleibt jedoch komplex. Vor allem nach dem Erwerb einer Immobilie können umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen trotz ihres Charakters als Erhaltungsaufwand zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen. Eine frühzeitige steuerliche Planung kann daher erhebliche Liquiditätsvorteile sichern. 

Unser Praxishinweis:

Die erfreulichen Aussagen zur energetischen Sanierung entbinden Immobilienbesitzer nicht von einer genauen steuerlichen Prüfung. Insbesondere nach dem Erwerb einer Immobilie können umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen trotz ihres Charakters als Erhaltungsaufwand zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen. Wer größere Sanierungsprojekte plant, sollte die steuerlichen Folgen daher bereits vor Beginn der Arbeiten prüfen lassen. Gerade die Frage, ob Aufwendungen sofort abzugsfähig sind oder nur über Jahrzehnte abgeschrieben werden können, hat häufig erhebliche Auswirkungen auf die Liquidität und die Wirtschaftlichkeit des Investments.