Nachbarerbbaurechte – BGH schafft endlich Rechtssicherheit

Das Wichtigste auf einen Blick

• Der BGH erklärt Nachbarerbbaurechte für grundsätzlich zulässig und klärt damit eine über Jahrzehnte offene Frage.
• Der BGH bestätigt die Möglichkeit, Erbbaurechte auch in schwierigen Grundstückssituationen zu bestellen und erweitert so den Gestaltungsspielraum. Damit gehen auch Finanzierungsmöglichkeiten einher, an denen es in der Vergangenheit oft fehlte.
• Die Beendigung der Erbbaurechte sollte in den Erbbaurechtsverträgen harmonisiert werden. Fragen der eigentumsrechtlichen Zuordnung sind zu klären.

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Kurz vor Weihnachten hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine seit Jahrzehnten offene Frage beantwortet: Nachbarerbbaurechte sind zulässig. Die Entscheidung schafft wichtige Klarheit für Projektentwicklungen und Bestandsobjekte. 

Hintergrund: Was ist ein Nachbarerbbaurecht? 

Unter einem Nachbarerbbaurecht wird ein Erbbaurecht verstanden, das für ein Gebäude bestellt ist, das sich nicht auf das Erbbaugrundstück beschränkt, sondern sich auf ein oder mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt und nicht an den Grundstücksgrenzen teilbar ist. Wesentliches Merkmal des Nachbarerbbaurechts ist also, dass sich nur ein Teil des Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück befindet, während andere Gebäudeteile auf einem oder mehreren Nachbargrundstück(en) stehen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese Nachbargrundstücke im Eigentum des Erbbauberechtigten stehen, er an diesen ebenfalls selbständige Erbbaurechte hat oder sie ihm auf andere Weise zur Bebauung zur Verfügung stehen. 

Bei einem Nachbarerbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, welches sich auf ein Gebäude bezieht, dessen Bebauung sich nicht auf das Erbbaugrundstück beschränkt, sondern sich über die Grundstücksgrenzen hinweg auf ein benachbartes oder mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt.

Entscheidung des BGH 

Die Wirksamkeit des Nachbarerbbaurechts war über Jahrzehnte umstritten und vom BGH offengelassen. Im konkreten Fall entschied der BGH nun, dass die Bestellung eines Erbbaurechtes an einem Grundstück zur Errichtung eines großflächigen Kaufhauses über mehrere Grundstücke hinweg zulässig ist. Die Klägerin hatte sich auf die Nichtigkeit des Erbbaurechtes berufen und die Zahlung des Erbbauzinses eingestellt. Damit hatte sie vor dem BGH keinen Erfolg. 

Auswirkungen der Entscheidung und Bedeutung für Erbbaurechtsgeber, -nehmer und Investoren 

In dem vom BGH entschiedenen Fall erstreckte sich der Gebäudekomplex über fünf Grundstücke mit mehreren Erbbaurechten. Die Realisierung solcher großflächigen Projekte in kleinteiligen Grundstückssituationen wird durch die Möglichkeit des Nachbarerbbaurechts deutlich erleichtert.  

Die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts kann insbesondere erforderlich sein, wenn der Eigentümer eines Grundstücks eine Bebauung über Grundstücksgrenzen hinaus plant und der benachbarte Eigentümer nicht zu einem Verkauf seines Grundstücks, sondern nur zu der Bestellung eines Erbbaurechtes bereit ist. In solchen Situationen können Grundstücke nicht in einer Hand vereinigt werden, da eine Einigung zur Bestellung eines Gesamterbbaurechts oftmals nicht zustande kommt. Durch die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts ist die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes auf mehreren Grundstücken nun möglich.  

Was bedeutet das konkret? 

Für neue Projektentwicklungen eröffnet das Urteil zusätzlichen Gestaltungsspielraum. Nachbarerbbaurechte können nun bewusst als Alternative oder Ergänzung zum Gesamterbbaurecht eingesetzt werden.  

Für bestehende Projekte ist die Entscheidung eine deutliche Entlastung: Die bislang bestehende Gefahr, dass Erbbauberechtigte die Konstruktion als solche und damit die Zahlung von Erbbauzinsen in Frage stellen, ist ausgeräumt. Die Entscheidung schafft für alle Beteiligten Rechtssicherheit. Auch die künftige (Re-)Finanzierbarkeit von Nachbarerbbaurechten wird erleichtert. Damit gehen Finanzierungsmöglichkeiten einher, an denen es in der Vergangenheit oft fehlte, weil Banken Nachbarerbbaurechte als zu riskant ansahen. 

Der BGH nimmt in Kauf, dass die eigentumsrechtliche Zuordnung einheitlicher Gebäude auf mehreren Grundstücken im Beendigungsfall schwierig bleiben kann. Das Ende der Erbbaurechte sollte deshalb in den Erbbaurechtsverträgen harmonisiert werden.

Lena Laumann, Associate und Rechtsanwältin bei Möhrle Happ Luther

Worauf Beteiligte achten müssen 

Der BGH lässt offen, wie bei Beendigung des Erbbaurechts durch Aufhebung, Zeitablauf oder beim Heimfall die eigentumsrechtliche Zuordnung des Gebäudes erfolgt. Bei der Beendigung des Erbbaurechtes fällt das Gebäude in das Eigentum des Grundstückseigentümers, auf dessen Grundstück es steht (im Heimfall entsteht ein Eigentümererbbaurecht). Dies stellt Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsberechtigte insbesondere dann vor Probleme, wenn das Gebäude an der Grundstücksgrenze nicht teilbar ist. Deshalb empfiehlt es sich, diese Probleme schon beim Bau des Gebäudes und bei der Gestaltung des Erbbaurechts zu berücksichtigen.  

Wenn mehrere Erbbaurechte zur Errichtung eines Gebäudes bestellt werden, sollten Laufzeit und Heimfall harmonisiert werden. Das Gebäude sollte so errichtet werden, dass es ohne übermäßigen Aufwand an der Grundstücksgrenze geteilt werden kann.  

Es empfiehlt sich, bestehende und neue Strukturen vor allem unter folgenden Gesichtspunkten zu überprüfen und auszugestalten: 

• Heimfall und Laufzeitende: Welche Rechtsfolgen treten ein, wenn das Erbbaurecht endet oder der Heimfall ausgelöst wird? Welche Entschädigungsmechanismen sind geregelt? 
• Gebäudetrennung oder Rückbau: Wer trägt Rückbau- oder Anpassungspflichten und wie kann das grenzüberschreitende Gebäude baulich getrennt werden? 

Fazit 

Der BGH bestätigt die Möglichkeit, Erbbaurechte auch in schwierigen Grundstückssituationen zu bestellen. Damit „heilt“ er bestehende Nachbarerbbaurechte, die bislang unter dem Damoklesschwert der Nichtigkeit schwebten. Die eigentumsrechtliche Zuordnung des Gebäudes bleibt aber Kernthema der Vertragsgestaltung und sollte frühzeitig adressiert werden.