Gemischte Schenkungen sind kein privates Veräußerungsgeschäft

Das Niedersächsische Finanzgericht hat mit seinem Urteil vom 29. Mai 2024 (3 K 36/24) entschieden, dass teilentgeltliche Übertragungen kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG auslösen, wenn das Entgelt unterhalb der historischen Anschaffungskosten liegt und die Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge erfolgt.

Sachverhalt

Der Kläger übertrug im Jahr 2019 ein Grundstück, das er im Jahr 2014 für insgesamt EUR 143.950 erworben hatte und seitdem vermietete, auf seine Tochter. Diese übernahm die verbliebene Darlehensschuld, die zum Zeitpunkt der Schenkung noch in Höhe von EUR 115.000 bestand. Damit lag aus ertragsteuerlicher Sicht eine teilentgeltliche Übertragung vor. Für die Besteuerung mit Einkommensteuer teilte das Finanzamt diese in eine entgeltliche und eine unentgeltliche Übertragung nach dem Verhältnis zwischen dem Entgelt (hier Übernahme der Schuld) und dem Verkehrswert der Immobilie (zum Zeitpunkt der Übertragung EUR 210.000) auf. Der Vater sollte daher nach Berücksichtigung der geltend gemachten Abschreibung und entstandenen Übertragungskosten einen Veräußerungsgewinn in Höhe von EUR 40.653 nach § 23 EStG besteuern. Dagegen richtete sich zunächst der Einspruch und sodann die Klage vor dem Niedersächsischen Finanzgericht.

Entscheidung: teilentgeltliche Übertragung kein privates Veräußerungsgeschäft

Das Niedersächsische Finanzgericht entschied, dass die Klage begründet sei. Die teilentgeltliche Übertragung der Immobilie vom Kläger auf seine Tochter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ist nicht als privates Veräußerungsgeschäft gemäß §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar. Daher ist der berechnete Veräußerungsgewinn in Höhe von EUR 40.653 nicht steuerpflichtig. Dies begründet das Gericht damit, dass teilentgeltliche Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge – jedenfalls unterhalb der historischen Anschaffungskosten wie im Streitfall – keine tatbestandlichen Veräußerungen im Sinne des § 23 EStG sind. Die Anwendung dieser Regelung sei nach Auffassung des Senats teleologisch zu reduzieren. Denn bei Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge – jedenfalls unterhalb der historischen Anschaffungskosten wie im Streitfall – kann es zu keinem „realisierten Wertzuwachs“ kommen, der der ertragsteuerlichen Besteuerung zugänglich ist. Durch die Berechnungsmethode nach der strengen Trennungstheorie würde ansonsten ein fiktiver Ertrag der Ertragsteuer unterworfen. Dies sei nicht zulässig. Daher sei diese Ausnahme von der Besteuerung notwendig.

Entscheidung ist sehr praxisrelevant

Das Niedersächsische FG hat hier zu einer für die Praxis sehr relevanten Frage entschieden. Denn häufig werden Immobilien auf die nächste Generation so übertragen, dass die Begünstigten die noch bestehenden Verbindlichkeiten übernehmen und damit die Übertragung teilentgeltlich erfolgt. Eine solche Übertragung würde nach Auffassung des Niedersächsischen Finanzgerichts jedoch zu keiner Besteuerung führen, wenn das Entgelt (z. B. in Form der übernommenen Verbindlichkeiten) nicht die historischen Anschaffungskosten für den Erwerb der Immobilie übersteigen würde. Es bleibt abzuwarten, ob das Finanzamt Revision einlegt und wie der Bundesfinanzhof darauf reagiert.