BMF kippt strengere Regeln zur Gebäudenutzungsdauer

Das Wichtigste auf einen Blick

• Was ist passiert?: Das BMF hat das Schreiben vom 22. Februar 2023 aufgehoben und damit die stark formalisierten und praxisfernen Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer zurückgenommen.
• Wieso ist das wichtig?: Der Nachweis ist nun einfacher, praxisnäher und kostengünstiger möglich und entspricht wieder der BFH-Rechtsprechung. Das reduziert Bürokratie und erhöht die Planungssicherheit.
• Was ist zu tun?: Immobilienbesitzer sollten vorhandene Gutachten prüfen, neue AfA-Potenziale identifizieren und künftige Dokumentationen flexibel, aber fundiert aufbereiten.

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Aufhebung des BMF‑Schreibens vom 22. Februar 2023: Rückkehr zur Praxistauglichkeit 

Mit dem BMF‑Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen das frühere Schreiben vom 22. Februar 2023 vollständig aufgehoben. Die damals eingeführten strengen formalen Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer führten in der Praxis zu erheblichem Aufwand und stellten viele Immobilieneigentümer vor große Herausforderungen. Vor allem die faktisch verpflichtende Einholung kostenintensiver Bausubstanzgutachten erwies sich als unrealistisch und in vielen Fällen nicht wirtschaftlich. Mit der Aufhebung dieser Vorgaben macht die Finanzverwaltung deutlich, dass die stark eingeengte Verwaltungspraxis des Jahres 2023 nicht fortgeführt wird und wieder mehr Spielraum für praxistaugliche Nachweismöglichkeiten besteht. 

Einordnung durch die BFH‑Rechtsprechung: Bedeutung des Urteils vom 28. Juli 2021 

Im Zuge dieser Neuausrichtung rückt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wieder stärker in den Vordergrund. Der BFH hat mit Urteil vom 28. Juli 2021, Az. IX R 25/19, klargestellt, dass der Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer nicht auf bestimmte formelle Nachweisformen beschränkt ist. Entscheidend ist, dass die gewählte Methode fachlich geeignet ist und eine realistische Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer ermöglicht. Ein technisches Bausubstanzgutachten kann hierfür hilfreich sein, ist jedoch nicht zwingend erforderlich. Auch wenn das Urteil als nicht veröffentlichtes (NV-)Urteil keine allgemeine Bindungswirkung entfaltet, zeigt es doch, welche Kriterien der BFH für maßgeblich hält und welche Argumentationslinien sachgerecht sein können. 

Praktische Konsequenzen für Immobilieneigentümer und Vermieter 

Trotz der aufgehobenen Vorgaben aus dem Jahr 2023 und der grundsätzlichen Öffnung durch das BMF‑Schreiben vom 1. Dezember 2025 besteht aktuell keine verlässliche Rechtssicherheit. Die Finanzverwaltung hat zwar ihre frühere restriktive Linie aufgegeben, doch bleibt unklar, wie die Finanzämter die neu gewonnene Flexibilität künftig handhaben werden. Da das BFH‑Urteil vom 28. Juli 2021 wegen seines NV‑Status keine verbindliche Rechtsgrundlage darstellt, lässt sich derzeit nicht abschließend beurteilen, welche Formen des Nachweises tatsächlich anerkannt werden. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass sie sich in einer Phase der Unsicherheit bewegen, in der die künftige Auslegungspraxis der Finanzämter erst noch Gestalt annehmen wird. 

Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, den technischen und wirtschaftlichen Zustand eines Gebäudes besonders sorgfältig und nachvollziehbar zu dokumentieren. Eine klare und konsistente Darstellung kann zwar keine rechtliche Gewissheit schaffen, erhöht jedoch die Wahrscheinlichkeit, dass die Argumentation gegenüber dem Finanzamt überzeugt. Bis eine gefestigte Verwaltungslinie erkennbar wird, bleibt dies die bestmögliche Vorgehensweise, um die gewünschte steuerliche Anerkennung zu erreichen. 

Gemeinsam verfasst Kenan Camoglu, Senior Tax Consultant und Ayhan Akin Altun, Tax Consultant.