Der BFH hat mit Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) entschieden, dass auch bei Erwerb von Teileigentum der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern ist. In einer vorangegangenen Entscheidung hatte das Gericht dies bereits für den Erwerb einer Eigentumswohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung entschieden (vgl. Az. II R 27/14, BStBl. II 2016, S. 619).

Dies begründet der BFH damit, dass es in Bezug auf diese Instandhaltungsrücklage nicht zu einem für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typischen Rechtsträgerwechsel kommt. Daher kann das Entgelt, welches für die Instandhaltungsrücklage gezahlt wird, nicht die Bemessungsgrundlage mindern. Etwas anderes gilt, wenn das Entgelt z.B. für eine Einbauküche, andere Einrichtungsgegenstände oder anderes Zubehör (auch eine Photovoltaikanlage) gezahlt wird.

Die ertragsteuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage ist für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung irrelevant. Hier gilt, dass die Instandhaltungsrücklagebeiträge erst mit der Verausgabung als Werbungskosten abziehbar sind (vgl. BFH vom 9. Dezember 2008, Az. IX B 124/08). Dabei endet diese Möglichkeit mit Verkauf des Eigentums für den bisherigen Eigentümer. Grundsätzlich gilt, dass der Käufer nunmehr die Möglichkeit hat, diese geltend zu machen. Dies setzt aber voraus, dass er entsprechende Aufwendungen getätigt hat, daher sollte eine entsprechende Aufteilung des Kaufpreises in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Dementsprechend ist das für den Erwerb des Eigentums gezahlte Entgelt jedenfalls für ertragsteuerliche Zwecke aufzuteilen (vgl. OFD Frankfurt am Main, 30. März 2000, S 2211 A-12-St II 23, FMNR143310000).