Seit dem 1. Dezember 2020 können Mieter*innen verlangen, dass ihre Vermieter*innen ihnen erlauben, eine Elektroladestation (sogenannte Wallbox) zu bauen. Das Landgericht München urteilte nun, dass den Mieter*innen außerdem ein Wahlrecht hinsichtlich der Auswahl des installierenden und die Wallbox unterhaltenden Fachunternehmens zusteht.

Rechtlicher Hintergrund: § 554 Abs. 1 Variante 2 BGB

Am 1. Dezember 2020 trat § 554 BGB in seiner aktuellen Fassung in Kraft. In Abs. 1 heißt es:

„Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die [...] dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge [...] dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. [...]"

Die Kosten der Errichtung und Unterhaltung der Elektroladestationen trägt die mietende Partei, die die baulichen Änderungen verlangt. Häufig kommt aber eine öffentliche Förderung infrage, die diese Kosten reduziert. Über § 578 BGB findet die Vorschrift nicht nur auf Wohnräume, sondern auch auf Gewerbemietverhältnisse Anwendung.

§ 554 BGB konkretisiert nicht, wann den Vermieter*innen auch unter Würdigung der Interessen des Mieters die bauliche Veränderung nicht zugemutet werden kann. Das Amtsgericht (AG) München sowie das Landgericht (LG) München beziehen in erster und zweiter Instanz nun erstmalig Stellung zur Auslegung des Gesetzes.

Das Klagebegehren: Errichtung einer Elektroladestation durch selbstgewähltes Unternehmen

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz eines Mehrfamilienhauses mit 200 Parteien. Sie verlangten von ihrem Vermieter, ihnen zu erlauben, eine Elektroladestation auf dem Tiefgaragenstellplatz durch ein von ihnen ausgewähltes Fachunternehmen errichten zu lassen.

Der Vermieter erlaubte die Errichtung grundsätzlich. Er forderte aber, dass die Umsetzung durch die Stadtwerke München erfolgen soll. Nur die Stadtwerke könnten die technischen Maßnahmen so realisieren, dass mehr als insgesamt 20 Ladestationen in der Tiefgarage betrieben werden könnten. Zwar befänden sich derzeit nur drei weitere Ladestationen in der Tiefgarage, allerdings hätten bereits 27 Parteien ein entsprechendes Interesse angemeldet.

Klagabweisung – AG München (Urteil vom 22. Oktober 2021, 416 C 6002/21)

Das AG München entschied zugunsten des Vermieters. Zwar hätten die Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Errichtung der Elektroladestation. Der Vermieter forderte aber zulässiger Weise, dass die Umsetzung durch die Stadtwerke München erfolgen soll. Grund hierfür seien sachliche Gründe, nämlich der Anschlusskapazität und der Gleichbehandlung aller Mietparteien.

Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils – LG München (Urteil vom 23. Juni 2022, 31 S 12015/21)

Anders sah dies das LG München und verurteilte den Vermieter, die Errichtung der Elektroladestation durch das von den Mietern selbst gewählte Unternehmen zu erlauben.

Zwar regele § 554 Abs. 1 BGB nicht, welche der Parteien das ausführende Unternehmen auswählen dürfe. Allerdings diene die Vorschrift vorwiegend dem Interesse der Mieter*innen. Diese dürften die baulichen Veränderungen grundsätzlich selbst umsetzen, sofern sie hierzu ein geeignetes Fachunternehmen beauftragten.

Vorliegend sei die Kapazität der Hausanschlüsse ausreichend, um die Errichtung und den Betrieb der Ladestation zu gewährleisten. Zudem existiere kein mietrechtlicher Gleichbehandlungsgrundsatz, sondern lediglich ein Willkür- und Schikaneverbot. Es sei aber nicht willkürlich, mittels Prioritätsprinzips zu agieren und nur nachfolgenden Mieter*innen die Errichtung unter Beauftragung der Stadtwerke aufzuerlegen, sobald sich ein kapazitiver Engpass einstelle. Auch die Intention des Gesetzgebers, nämlich die Förderung von Elektromobilität, werde nicht verhindert, da zu einem späteren Zeitpunkt die Voraussetzungen für die Errichtung weiterer Ladestationen durch die Stadtwerke geschaffen werden könnten.

Exkurs: Finanzielle Absicherung der Vermieter*innen gemäß § 554 Abs. 1 S. 3 BGB

Im Zusammenhang mit der Errichtung von Ladestationen können die Parteien die Zahlung einer zusätzlichen Sicherheit vereinbaren. Ob Vermieter*innen ihre Erlaubnis hiervon abhängig machen können, stellt das Gesetz nicht klar. Teilweise wird vertreten, dass dies nur möglich sei, wenn eine abzusichernde Rückbauverpflichtung der Mieter*innen besteht oder die Erlaubnis im Einzelfall nur bei Leistung einer Sicherheit zumutbar ist.

Exkurs ins WEG: Die Parallelvorschrift aus § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG

Eine Parallelvorschrift zu § 554 BGB existiert – ebenfalls seit dem 1. Dezember 2020 – für Wohnungseigentümer*innen. Gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG haben diese gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Gestattung der Errichtung einer Elektroladestation. Die Kosten tragen nach § 21 Abs. 1 S. 1 WEG allein diejenigen Wohnungseigentümer*innen, die die Errichtung der Wallbox verlangt haben.

Sofern mehrere Wohnungseigentümer*innen eine Aufrüstung von Stellplätzen verlangen, führt dies nicht dazu, dass der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG aufgrund Kapazitätsengpässen entfällt. Der Umgang mit solchen Engpässen ist höchstrichterlich nicht entschieden. Als praktische Lösungen kommen eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 19 Abs. 1 WEG oder eine Aufrüstung der Hausanschlüsse unter erneuter Heranziehung des Anspruches aus § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG in Betracht.

Achtung bei Errichtung von Ladestationen im Gemeinschaftseigentum

Wohnungs- und Teileigentümer*innen, die einen Stellplatz aufrüsten wollen, der nicht im Sondereigentum, sondern im Gemeinschaftseigentum liegt, sollten sich der rechtlichen Folgen bewusst sein. Aus § 21 Abs. 1 S. 2 WEG folgt zwar, dass nur diejenigen, auf deren Verlangen die baulichen Veränderungen durchgeführt wurden, die entsprechende Nutzung ziehen dürfen. Dies bezieht sich jedoch allein auf die Nutzung der Ladestation. Im Klartext bedeutet das: Haben Sie eine Ladestation auf Sondereigentum errichten lassen, dürfen zwar allein Sie die Ladestation nutzen – der Stellplatz selbst darf aber nach wie vor von allen Eigentümer*innen genutzt werden.

Keine Umgehung durch Mietvertrag oder Eigentümerversammlung

§ 554 Abs. 2 BGB verhindert, dass der mietrechtliche Anspruch aus § 554 Abs. 1 BGB umgangen wird. Ähnlich urteilte das AG Wiesbaden (Urteil vom 4. Februar 2022, 92 C 541/21) im Fall eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Untersagt der Beschluss das Abstellen von Elektrofahrzeugen in der Tiefgarage, verstößt dies gegen § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG und somit auch gegen ein wesentliches gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform. Dies soll selbst dann gelten, wenn von Elektrofahrzeugen gegenüber Verbrennungsmotoren eine erhöhte Brandgefahr ausgeht.

Ausblick

In den kommenden Jahren sind sicher weitere spannende Urteile zu erwarten, die die Ansprüche unter § 554 BGB und § 20 WEG auslegen und so für die Praxis konkretisieren. Neben der E-Mobilität werden auch die weiteren Varianten des § 554 BGB, nämlich die Privilegierung von Barrierereduzierung und Einbruchsschutz die Gerichte beschäftigen.

Kurzfassung des Beitrages erschienen in der Immobilien Zeitung am 1. September 2022.