Nicht selten führt – vor allem im Bereich Vermietung und Verpachtung – die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und den abschreibbaren Gebäudeanteil zu Uneinigkeit zwischen dem Grundstückserwerber und der Finanzverwaltung.

In der Vergangenheit wurden zwecks Aufteilung beispielsweise pauschal 20 % des Kaufpreises oder aber der Bodenrichtwert als Grund und Boden- Anteil angesetzt, was jedoch zunehmend von den Finanzgerichten versagt wurde. Der BFH hatte zudem diese sog. Restwertmethode für unzulässig erklärt und entschieden, dass das Verhältnis der Verkehrs- oder Teilwerte maßgebend sei (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000, Az. IX R 86/97). Daraufhin hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) eine allgemeine Kaufpreisaufteilung entwickelt, die mittlerweile auch den Steuerpflichtigen bzw. ihren Beratern als Arbeitshilfe in Form eines Excel-Tools zur Verfügung steht. Diese ermöglicht in einem typisierten Verfahren, einerseits eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen, andererseits eine vorliegende Aufteilung auf Plausibilität zu überprüfen.

Die Arbeitshilfe ermittelt anhand der Bodenrichtwerte sowie der typisierten durchschnittlichen Herstellungskosten 2010 unter Verwendung des Baukostenindexes jeweils getrennte Werte für das Grundstück (im unbebauten Zustand) sowie ein durchschnittliches Gebäude. Das Verhältnis dieser Werte wird entsprechend auf den tatsächlichen Kaufpreis samt Nebenkosten angewendet.

In dem o. g. Urteil aus dem Jahr 2000 führte der Senat zudem an, dass bei der Aufteilung des Kaufpreises die Einigung der Vertragsparteien im Falle gegensätzlicher Interessen eine indizielle Bedeutung hat und diese zugrunde zu legen sei, solange keine nennenswerten Zweifel dagegen bestünden. Eine pauschale Anwendung der Arbeitshilfe sollte demnach auch seitens der Finanzverwaltung nicht vorgenommen werden.

Eine solche Abweichung zwischen Kaufpreisaufteilung laut Kaufvertrag (Klägerin) und dem Wert laut der Arbeitshilfe (Finanzamt) ist nunmehr Gegenstand eines Verfahrens beim BFH (Az. IX R 26/19), bei dem das Gericht das BMF jüngst aufgefordert hat, dem Verfahren beizutreten. Der BFH nimmt diesen Fall zum Anlass, „sich grundlegend mit der Frage zu befassen, welche Bedeutung der vom BMF zur Verfügung gestellten Arbeitshilfe bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude nach den realen Verkehrswerten für Zwecke der AfA-Bemessung zukommt“. Bemerkenswert ist in diesem Verfahren, dass die Klägerin einen Gebäudeanteil von 81,81 % ermittelt hatte, während das Finanzamt zunächst einen Gebäudeanteil von lediglich 27,03 % (später 30,9 %) ansetzen wollte.

Ob es in dem Verfahren gelingt, eine für alle Seiten zufriedenstellende Lösung zu finden, vor allem aber Rechtssicherheit im Vorwege in Bezug auf künftige Abschreibungen zu schaffen, bleibt mit Spannung abzuwarten. Für Steuerpflichtige, insbesondere Investoren und ihre Renditeplanung, wäre es mehr als wünschenswert.